26 Apr 2017
Verkoop van onroerend goed via e-mail: kan dat (nog)?
Ontstaan van de overeenkomst versus bewijs en uitwerking
Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen het ontstaan van de verkoopovereenkomst en het bewijs en de verdere veruitwendiging ervan. De verkoop van een onroerend goed is een consensuele overeenkomst. Dit betekent dat het contract gesloten is zodra er wilsovereenstemming bestaat over de prijs en het goed. Hiervoor bestaat geen enkele vorm- of geldigheidsvereiste.
Het bewijs en de verdere uitwerking of concretisering van de wilsovereenstemming zijn echter wel onderworpen aan formalistische voorwaarden. Zo moet een verkoopovereenkomst voor een prijs hoger dan 375 euro steeds schriftelijk worden bewezen. Eerder werd al geoordeeld dat een sms-bericht of e-mail niet als volwaardig bewijs kan dienen. Wel werd aanvaard dat dit een begin van bewijs kan vormen, maar dan wel aan te vullen met getuigen of vermoedens.
Voor de verdere uitwerking van de verkoopovereenkomst gelden diverse informatieverplichtingen die bedoeld zijn om de koper te beschermen (onder meer op stedenbouwkundig vlak). De laatste stap is het verlijden van de akte bij de notaris. Hiervoor gelden strikte vormverplichtingen.
Wet Elektronische Handel
De Wet Elektronische Handel schrijft voor dat ‘onroerende goederen niet kunnen worden overgedragen via elektronische weg’. Deze wet doet op zich echter geen afbreuk aan de bovengenoemde principes. Ze verbiedt immers alleen dat de vormvereisten die bij de verdere uitwerking van de verkoop aan bod komen via elektronische weg vervuld zouden worden.
Dit verhindert niet dat het initiële akkoord tot verkoop bijvoorbeeld via e-mail wordt gesloten en dat zo’n e-mail als begin van bewijs kan dienen. Dit is mogelijk wanneer uit de e-mail blijkt dat er wilsovereenstemming over de prijs en het goed bestaat. De verdere uitwerking van het akkoord, met name de noodzaak om een authentieke akte op te maken om het akkoord tegenstelbaar aan derden te maken en de opname van de wettelijke verplichtingen (zoals bijvoorbeeld een bodemattest), kan inderdaad niet via elektronische weg plaatsvinden.
Arrest van het hof van beroep te Antwerpen
Het hof van beroep te Antwerpen gaat er, ten onrechte, van uit dat de verkoopovereenkomst van een onroerend goed van meet af aan een plechtig contract is (i.e. een contract dat pas tot stand komt door de vervulling van een vormvoorwaarde die door de wet wordt opgelegd). Het oordeelt dat zo’n overeenkomst nooit tot stand kan komen via elektronische weg, gelet op de bepalingen van de Wet Elektronische Handel. Zo is volgens het hof een verkoop pas gesloten na ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst waarin de inhoud van het bodemattest is opgenomen. Een e-mail zou zelfs niet langer dienen als begin van bewijs.
In 2013 had het hof van beroep te Antwerpen al eens geoordeeld dat een e-mail geen overeenkomst over een onroerend goed tot stand kan brengen, ook op basis van de Wet Elektronische Handel. Helemaal nieuw is het recente arrest dus niet.
Het hof maakt evenwel geen onderscheid tussen enerzijds het ontstaan en anderzijds het bewijs en de verdere uitwerking van de wilsovereenstemming. Aangezien de wilsovereenstemming al tot stand kan komen zonder aan specifieke vormvereisten te voldoen, hoeft er ook niet aan de vereisten van de Wet Economische Handel te worden voldaan om al te kunnen spreken van een akkoord.
Het klopt wel dat een e-mail niet als volwaardig bewijs van dit initiële akkoord kan dienen, laat staan de overeenkomst over het goed effectief kan veruitwendigen. Dit kan namelijk enkel via een authentieke akte, met opname van alle wettelijke verplichtingen. Wel kan een e-mail nog steeds gelden als begin van een schriftelijk bewijs, aangevuld met getuigen of vermoedens, in tegenstelling tot wat het hof van beroep te Antwerpen oordeelde.
Slotsom
Een sms of e-mail kan nog steeds het begin van bewijs van een akkoord vormen wanneer dit akkoord (nog) niet is veruitwendigd in een onderhandse akte. Niettemin is het aangewezen het akkoord zo snel mogelijk te verankeren in een daadwerkelijke akte. Als immers een latere bevestiging van het akkoord uitblijft, bijvoorbeeld door bijkomende plaatsbezoeken, uitwisseling van informatie over het goed of de opmaak van een onderhandse en navolgende authentieke akte, zou de andere partij alsnog kunnen stellen dat het begin van bewijs niet is aangevuld met andere documenten en daardoor onvoldoende bewijs vormt voor het bestaan van wilsovereenstemming.
Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen het ontstaan van de verkoopovereenkomst en het bewijs en de verdere veruitwendiging ervan. De verkoop van een onroerend goed is een consensuele overeenkomst. Dit betekent dat het contract gesloten is zodra er wilsovereenstemming bestaat over de prijs en het goed. Hiervoor bestaat geen enkele vorm- of geldigheidsvereiste.
Het bewijs en de verdere uitwerking of concretisering van de wilsovereenstemming zijn echter wel onderworpen aan formalistische voorwaarden. Zo moet een verkoopovereenkomst voor een prijs hoger dan 375 euro steeds schriftelijk worden bewezen. Eerder werd al geoordeeld dat een sms-bericht of e-mail niet als volwaardig bewijs kan dienen. Wel werd aanvaard dat dit een begin van bewijs kan vormen, maar dan wel aan te vullen met getuigen of vermoedens.
Voor de verdere uitwerking van de verkoopovereenkomst gelden diverse informatieverplichtingen die bedoeld zijn om de koper te beschermen (onder meer op stedenbouwkundig vlak). De laatste stap is het verlijden van de akte bij de notaris. Hiervoor gelden strikte vormverplichtingen.
Wet Elektronische Handel
De Wet Elektronische Handel schrijft voor dat ‘onroerende goederen niet kunnen worden overgedragen via elektronische weg’. Deze wet doet op zich echter geen afbreuk aan de bovengenoemde principes. Ze verbiedt immers alleen dat de vormvereisten die bij de verdere uitwerking van de verkoop aan bod komen via elektronische weg vervuld zouden worden.
Dit verhindert niet dat het initiële akkoord tot verkoop bijvoorbeeld via e-mail wordt gesloten en dat zo’n e-mail als begin van bewijs kan dienen. Dit is mogelijk wanneer uit de e-mail blijkt dat er wilsovereenstemming over de prijs en het goed bestaat. De verdere uitwerking van het akkoord, met name de noodzaak om een authentieke akte op te maken om het akkoord tegenstelbaar aan derden te maken en de opname van de wettelijke verplichtingen (zoals bijvoorbeeld een bodemattest), kan inderdaad niet via elektronische weg plaatsvinden.
Arrest van het hof van beroep te Antwerpen
Het hof van beroep te Antwerpen gaat er, ten onrechte, van uit dat de verkoopovereenkomst van een onroerend goed van meet af aan een plechtig contract is (i.e. een contract dat pas tot stand komt door de vervulling van een vormvoorwaarde die door de wet wordt opgelegd). Het oordeelt dat zo’n overeenkomst nooit tot stand kan komen via elektronische weg, gelet op de bepalingen van de Wet Elektronische Handel. Zo is volgens het hof een verkoop pas gesloten na ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst waarin de inhoud van het bodemattest is opgenomen. Een e-mail zou zelfs niet langer dienen als begin van bewijs.
In 2013 had het hof van beroep te Antwerpen al eens geoordeeld dat een e-mail geen overeenkomst over een onroerend goed tot stand kan brengen, ook op basis van de Wet Elektronische Handel. Helemaal nieuw is het recente arrest dus niet.
Het hof maakt evenwel geen onderscheid tussen enerzijds het ontstaan en anderzijds het bewijs en de verdere uitwerking van de wilsovereenstemming. Aangezien de wilsovereenstemming al tot stand kan komen zonder aan specifieke vormvereisten te voldoen, hoeft er ook niet aan de vereisten van de Wet Economische Handel te worden voldaan om al te kunnen spreken van een akkoord.
Het klopt wel dat een e-mail niet als volwaardig bewijs van dit initiële akkoord kan dienen, laat staan de overeenkomst over het goed effectief kan veruitwendigen. Dit kan namelijk enkel via een authentieke akte, met opname van alle wettelijke verplichtingen. Wel kan een e-mail nog steeds gelden als begin van een schriftelijk bewijs, aangevuld met getuigen of vermoedens, in tegenstelling tot wat het hof van beroep te Antwerpen oordeelde.
Slotsom
Een sms of e-mail kan nog steeds het begin van bewijs van een akkoord vormen wanneer dit akkoord (nog) niet is veruitwendigd in een onderhandse akte. Niettemin is het aangewezen het akkoord zo snel mogelijk te verankeren in een daadwerkelijke akte. Als immers een latere bevestiging van het akkoord uitblijft, bijvoorbeeld door bijkomende plaatsbezoeken, uitwisseling van informatie over het goed of de opmaak van een onderhandse en navolgende authentieke akte, zou de andere partij alsnog kunnen stellen dat het begin van bewijs niet is aangevuld met andere documenten en daardoor onvoldoende bewijs vormt voor het bestaan van wilsovereenstemming.